让中国房价丧失理性的是广大丈母娘们

MATT

其实谈来谈去，无论是全面还是局部，都存在过剩的问题，那去库存的根本方法究竟是什么呢？因为我们看到网上有一些老师说，其实最根本的方法就是降房价。

童大焕：不可能的。2014年时全国各大城市，甚至一线城市的核心区域房价都降了很多，但是没有人入市，房价降下来的时候是没有人入市的。

曹建海：这就充分说明了我们的房地产是一个投机主导的市场。

凤凰博报：这个说法指的是刚需的而非投资的。

童大焕：越是刚需的购房者，越是患得患失。给你举一个例子，2014年底，通州万达广场开盘的时候，29000多一平米，有个人问我能不能买，我说买。然后他就下定了，隔了一个晚上不到，半夜三更给我发私信说：他妈妈听人家说房价还会跌，让我无论无何要把这个房子推掉。这就是刚需的购房者。

曹建海：刚需是根本不存在的伪概念，经过温总理的嘴说出来，好象就变成一个实实在在的概念了。顶多是自住房，还是投资房，我觉得刚需这个概念应该取消。个人住房不像商业地产，商业地产可以精确的计量租金、价值和收回资金的多少。房屋寄托了很多人类的情感，比如：没房就不能结婚，就会失去心爱的人。所以无论多少钱都要买房，这是所谓的丈母娘经济，丈母娘决定房价，这便使中国的房屋完全失去了理性。

凤凰博报：上海、深圳陆续出台了很多政策，但房价越来越高，这是否也是单纯的迎合了开发商的意思，并没有考虑到市场老百姓的一些需求。

曹建海：应该是政治敏感性，过去调控没这么快，深圳涨了很久了。为什么现在才政策调控，那是因为上海出了他才出的。他是看上海出了，他再不出他已经不好意思了。另外，这次房价暴涨跟股债有关系，供给的结构体调整我们想发展实体经济了，现在又出现了暴涨，上海的执政者也很担心，担心中央领导对他有看法。作为中国最大的经济中心肯定是发展实体经济，绝对不能靠泡沫来推动的。深圳事实上已经享受了房价上涨很久了，深圳在中国财政收入已经六七位的样子，那么15年底就变成了第三名了，主要来自于房价上涨，还有股价上涨的因素。

童大焕：现在大城市的决策者怕房价不涨又怕房价涨太快，这是所有决策者共同的心病。怕不涨又怕上涨没市场，但又不愿看到涨太快。在一艘大船上，所有人都往一头跑，这样船迟早会翻。

曹建海：去年年底出台了很多文件，要进行供给性条件改革，发展实体经济、创新经济，现在出现了这个苗头，实际上是打了他们的脸。但对地方政府来讲，可以说是盼望已久的、梦寐以求的局面。

凤凰博报：除了政策对于市场的刺激以外，开发商、房屋中介是否也起到了推波助澜的作用？

童大焕：基本上没有作用。央企到曹妃甸去投资，100亿扔进去，一个水漂都不上来。只有开发商被区域拖死，没有开发商带动一个区域发展的。从来都是这样子，所以不要高估了开发商的价值。

曹建海：钢铁是污染最大的企业，北京的雾霾很大程度来自于周边的钢铁行业，所以把住宅建到曹妃甸里边，本身是开发商脑子出了问题。46:19 + 46:28如果作为产业配套的住房还有一定市场，建了那么多房子实际上是希望大家可以到海边度假，不是去呼吸钢铁厂直接制造的雾霾，这是在找死。

房价上涨最受益的是中央

凤凰博报：房价上涨最终的受益人会是谁呢？

曹建海：直接的受益人肯定是地方政府，尤其国家让调控的地方，上海、深圳、地方政府受益更大。调控的手段就是扩大土地供给，但是他可以直接拍出一个个新的地王，实际上把房价推的更高，推的高了我们进一步调控，又会放出土地指标，所以地方政府是最大收益者。

对开发商来讲，囤有土地的开发商是最好的。对持有住房的，特别是拥有投资、投机性住房的这些人，也是受益的，囤的房趁机出手还可以赚钱。

最终中央是受益的，原来为保增长速度费尽心机，用了很多手段都不见效。现在房价上涨，经济指标很容易完成。

童大焕：归根结底，房价上涨对每个买房人都是有利的。现在已是金融时代，我建议大家把房地产当成金融来看，不光当成房子。

曹建海：金融是不创造财富的，金融的财富都来自于实体经济。通过为实体的服务来分享一部分财富。房价上涨让每个人都充满了阳光，好像存款就可以全部花掉，房子升值就是最好的存折。但大家都看好的时候，就真正创造财富的领域就会垮掉，现在中国制造业正在垮掉。

童大焕：中国制造业垮掉是因为严重过剩，地方政府招商引资，降低了土地成本，降低了环境成本，降低了劳动力成本，使他很快过剩的结果，我们不需要这么多的制造业。环北京地区为什么雾霾这么大，因为钢铁企业太多，也许只要留下1/3就够了，我们不需要这么多工业生产。

曹建海：我们需要制造业，需要很好的制造业。

童大焕：大家要改变一个观念，不是劳动产生财富，是交易创造财富。生产的东西有人要，有交易有人愿意出价，说明你生产的东西对别人有价值，否则生产的东西对别人没有价值，甚至制造了污染，这是没有意义的。

曹建海：微观的角度看，交易可以创造财富。但真正创造财富的还是劳动和科学技术，没有科技，财富不会从外围来。我们不从微观的角度看一个行业、一个企业，从国家外围来看，从地球上来看，一个国家财富是否增长，是要靠科学技术和劳动，否则财富无法创造。

童大焕：我觉得我们要多一点虚拟财富，少一点实体财富。我们离开粮食是会饿死的，但今天大国的粮食产量就只占GDP的1%。如果中国哪天也降到美国日本一样的1%，中国就很发达了。

曹建海：那是不是就不用吃饭了。

童大焕：要吃饭。美国一个农民养了99个美国人，同时还养了30个外国人，美国是粮食出口第一大国。

曹建海：虚拟价值，美国股市今天在很高的位置，但我觉得虚拟价值始终是不能保持的。虽然美国经济在增长，但股市可能不可能维持这么高的水准，再过两三年再看。

曹建海：李嘉诚做了个唱空中国的示范

凤凰博报：连续做了15年华人首富交易的李嘉诚先生，已经开始在卖北京上海的物业了，番见好就收的投资选择，释放出什么样的信号呢？

曹建海：李嘉诚把香港和大陆的投资都出手了，应该是看到了大陆房地产出现了转折点，或者他认为中国整个经济形式发生了根本性的变化。事实上我们经济增长速度，确实出现了很大的回落，他应该不看好中国的实体经济的未来，所以说他走掉了。最近他又发声称：中国一线城市没有泡沫。我觉得这不是他真实的声音。

童大焕：古人有一句话：“花无百日红，人无千日好”。我们不需要过度看中首富或非首富的举动，因为有一句话是：“你的毒药可能是我的美味”。同样一套房子对你来说卖掉最合适，对我来说买进最合适。所以只要有自由的市场交易，一切由他去，不用太看中别人的动向，没那么多风向。比如，你卖出是合适我买进是合适的，你卖出你可以买一个更大的房子，我刚刚进入我买不起更大的房子，我买你这个房子恰恰好。所以李嘉诚，置换掉的资产是别人口中的美味。

凤凰博报：但是为什么现在风向逆转又说一线城市没有泡沫？您刚刚说可能不是他的本意？

曹建海：他很多资产还在中国，李嘉诚做了一个唱空中国的示范。他用实际行动做空中国经济，中国领导人应该对他很不满。中国完全是政府控制下的微权经济，他也不希望完全跟这儿闹翻，如果继续讲有泡沫的话，那就不仅是做空，可能比做空更加的严重。

童大焕：一千人的眼里有一千个哈姆雷特。2011年我写过一篇文章称：很多人认为一线城市泡沫已经很大了，我的观点是相反的，一线城市的泡沫恰恰更小，反而是三四线城市泡沫更大。一旦限购限贷就会很快把资金挤到三、四线城市，反而制造更大的泡沫，而且还制造空城和鬼城。几年过去，一线城市又迎来了新的疯涨，而且大家都还认为没有泡沫。时代在发展，大家发现大城市化的趋势越来越明显，大家就会看到一线城市的泡沫其实是越来越小的，真的是钢铁做的泡沫。

曹建海：您这个说法现在看起来很对，但过几年肯定是个笑话。因为房屋的价值如果这么大，创造GDP又很小，真值这么多吗？北京、上海、深圳更像是一个权力城市，商业价值很小，创造不了多少GDP，但是房屋的财富特别大，就相对于房屋价值太小了，更多的是权力集中的地方。

凤凰博报：今天看了一个新闻，据调查有50%的人认为房价过高。其实不是说所有人都觉得一线城市没有泡沫，还是很多人觉得这房价太高了。我觉得这个50%一半的人也存在水分的。

童大焕：一定要记住一点，庸众是绝大多数，看清楚这个形式一定只是极少数，任何时候都是这样子的。

曹建海：有一种观念认为市场总是对的，但现在市场是极度扭曲的、极度畸形的一个错误的市场。

童大焕：高估没关系，社会流通的是信用，是预期，不是货币本身。纸币时代已经过去，未来纸币可以不要，只是预期。今天贷款一百万，实际上你就对未来预期的是一百万，如果发现已经超标一百万，那就贷款五百万。这跟我们单期创的GDP是不同的，没关系，过几年会跌下来，但泡沫涨了好几倍以后，再下来那还是不是今天的价格。

曹建海：价格预期主要是从供求进行预测的，但在中国预期是根据供求吗？根本不是。他预期的是领导人的决策心里，领导人就是不可能让他破。上海、深圳都说要稳定房价，每一个说让房价降回来。

童大焕：但鄂尔多斯的房价，不想破也得破，最高的时候一万多，现在可能就是三千，这背后还是有市场的力量。还有三、四线城市的过剩的地方，总有一天会破。

曹建海：原有的房屋价值比他的财政收入大太多，甚至几百倍。我们还有660个城市，鄂尔多斯只是660个城市之一，我们还有将近2000个县城，这么多城镇里面破的还是少数。

童大焕：开发商已经在大量破产了，目真正值得投资的没几个城市。

曹建海：小城市回落也是非常小。

凤凰博报：1989年，日本房地产总市值约6万亿，GDP总值3万多亿美金，比值大概是2。07年美国次贷危机发生，美国房地产总市值与GDP总市值的比值大约是1.7左右。日本、美国比值都是达到2就崩盘了，而我国现在，根据官方公布的数据，得出全国房地产市场总市值在135亿左右，GDP约67万亿，比值为2。是否也面临着崩盘的风险？

曹建海：如果按照市场经济，土地房屋都在个人手里可以随时交易，那早就崩盘了。但我们是控制在政府手里。中国这个局面也可以继续走下去，就是走向俄罗斯，走向香港。但如果决策者想改变现状也不是不可能的，是完全可以让泡沫破的。任何国家除了中国都会破的，香港现在也在破，香港的政府对经济的控制力远远比不上中国大陆。大陆不仅控制土体，还控制政策，控制银行，控制国有企业，控制我们的财政收入，远远大于香港的控制力。

香港曾经是我们未来发展的目标，而我们现在的发达程度远远达不到香港，但现在香港泡沫开始破裂。在中国较为落后的地区，比如东北地区经济在破产。而中国大陆经济如何，关键取决于决策者的决策，现在这个巨大的泡沫超级过剩，房价还在涨又不能落，出台的调控也是稳定房价，好像一切因素都有利于房价的上涨。现在不仅一线城市，二线城市也出现土地的拍卖热潮，不排除将来有更多的城市也在上涨。而我们为保经济增长和实体经济的钱，最后又都流向了房地产市场，制造了新一轮更大的泡沫。

凤凰博报：但有一些专家就预测， 2016年第二季度后，会出现一波断崖式的下跌，有可能吗？

童大焕：一线城市绝对不可能，三、四线城市甚至更小的城市，有可能有一部分供应严重过剩的会支撑不住。但东南部城市，比如江浙、福建的房价都有可能会略微的上涨，但大部分西部城市，东北部分城市房价要跌上帝也救不了。

曹建海：房屋市场价值跟当地GDP的比值还是要看的，这个比值充分说明泡沫的大小。日本的泡沫最高的时候是房地产价值的两倍，美国最高的时候1.7倍左右，最后泡沫都破灭了，中国这个比值全国至少3到4倍左右。

童大焕：如果用商品房贷来比较，那还要考虑我们的产权性质。中国的房子产权性质非常复杂，跟别的国家不一样，有央产房、经济适用房、回迁房，还有农民自建房，这些合起来，房价没那么高。

曹建海：有些经适房、自己放获得的收益很低，但之后很多都转成可交易的房屋了。估值也是按照可交易来估值，如果按北京4万去估，实际上低估了，这个价格并不高。

童大焕：但是实际上还有很多小产权房，一半的价格都不到，这些也都是可交易的。

曹建海：但是小产权房未必就没有在我们统计范围之内，假设现在不存在，那北京的房地产价值也有个估价。

童大焕：但深圳小产权房可能占总部市场的1/3以上，北京也不下于1/4。

曹建海：有个最新的数据，北京的人均住房是31.7左右，不包括小产权房。北京的常住人口将近2200万人口，每平方米就按4万算，北京2015年底住宅的市值是28万亿。北京除了住宅还有更大面积的商业用房，根据最近几年竣工的数量计算是住宅的1.1倍，可见商业性的非住宅房屋肯定是大于住宅房屋面积的。按说写字楼应该比住宅贵，但我们却只有住宅的一半左右，按住宅价格60%去算，我推算了一下，北京的商业地产的价值大概有18万亿左右，这两个加起来是46万亿。北京的去年的GDP是2.3万亿，北京的房地产市值是GDP的百分之两千，怎么可能说是没有泡沫。但短期来看还在涨，毕竟党中央在这里，能靠近党中央机会就大了。

童大焕：世界上没有两片树叶是完全一样的，没有两条河流是完全一样的，河流一定是曲线。过去50年中国全部是阻止城市化的，中外历史上都没有过组织城市化的现象，1998年城市住房私有化之前，农民是进不了城的，进了城也租不到房子，买不到房子。我们形成一个非常大的悖论，一方面土地控制在政府手里，导致房价很高；另外一个悖论恰恰因为是卖地财政，导致我们的土地和房地产供应已经可以容纳34亿人了，这本身就是个悖论，是互相矛盾的。

曹建海：这么过剩了还在涨，显然不具有可持续性。明年后年很快就想卖，那肯定是个好的选择，如果你想长期持有，交给你孙子的，那还是放弃这个打算，这肯定是一个很糟糕的选择了。

凤凰博报：现在买房就如同炒股一样，越是贵越是买越是跟风抢，但是我们也希望大家不要盲目的去跟风炒房，毕竟现在赚点钱不容易，好了，今天的节目就到这里，我们下期见。

三飞

置换掉的资产是别人口中的美味。