产权式商铺售后包租多陷阱

来安犬舍

产权式商铺售后包租多陷阱 既无租金又难自营http://www.sina.com.cn 2007年05月10日 11:33 《私人理财》杂志
　　编者按：在产权式商铺的促销市场上，“售后包租”这个概念一直很讨人喜欢。“先售后租，绝对的零风险，每年保证提供10%的投资回报”，诸如此类的宣传字眼，让很多投资者颇为心动。

　　然而，“售后返租”的回报却并非如开发商所描述的“馅饼”一般可口，反而更像一个陷阱，从而引发了诸多纠纷。为此，本刊精选了三个“售后返租”的产权式商铺投资个案，以投资者的亲身经历，以及律师提出的解决方案，给读者一些警示。

　　文/特约记者 王展

　　案例1：退与不退房的两难尴尬

　　广州市市民张文锋是房地产投资客，看到“售后包租”的宣传后也心动了，于是在2006年初购买了一个预售的售后包租产权式商铺。可是，到了规定交房的日子，却是左等右等不见开发商交房。张文锋实在没办法，只好将开发商起诉到法院要求退房。递上诉讼状后，老张就满心欢喜地等着开发商退房。因为预售合同说得很清楚，开发商逾期交房30天，他不仅可以退房，还可以要开发商付点违约金。

　　可是，当老张刚递交了诉状没几天，自己却又被一家商铺管理公司给起诉了。原来，开发商在卖房子时，声称为了投资者的利益，将商铺统一委托给一家商铺管理公司，让老张不仅与开发商签订了《预售合同》，还同时让老张与自己指定的一家商铺管理公司签了份《委托经营协议》，明确老张擅自解除委托经营的话要承担违约责任。

　　这时，老张才明白在最初购买商铺的时候，开发商就给自己设了个套。开发商迟迟不交房，表面上看来是开发商违约在先，老张可以要求退房并获得违约金。但是，如果老张要求退房，那么他将没有商铺可以委托给商铺管理公司委托经营，那么他又不得不承担自己违约的责任。可怜的老张，选择退房的话自然要承担违约的“罪名”；不退吧，却不知何时能拿到房子。退还是不退，老张被逼进了一个两难的死胡同。

　　在双方律师之间多次沟通下，开发商同意尽快给老张办理退房手续，但是要求老张放弃追究其违约责任。经过三思之后，老张觉得拿回自己的房款才是最重要的，于是同意了开发商的调解方案。

　　律师点评：

　　日前，建设部再次重申了《商品房销售管理办法》中禁止“售后包租”的规定。可上有政策下有对策，媒体广告上有关“固定回报”的字眼不见了，却又创新出了“委托经营计划”这类的字眼。开发商是何其聪明的人，不给售后包租，那就来“委托经营”。也就是说指定第三方与投资买房的人签订《委托经营协议》，这样一来，自然不是开发商自己售后包租了。因为，从法律上讲，第三方与开发商自身毕竟是两个独立法人。

　　当“售后返租”变种“委托经营”时，其性质还是可以直接牵制投资者。假如开发商对预售合同违约，但还是可以通过《委托经营协议》来控制买房人。就如老张一样，开发商逾期交房自然要承担被老张退房的责任，可开发商却又在指定买房人必须签署的《委托经营协议》中规定买房人不能随便解约。

　　委托经营是产权式在销售中的三种模式之一。即由投资者买商铺，买后把商铺委托给开发商来经营，开发商把商铺出租给其他人，投资者坐等收益。开发商提出一个固定回报的保证，承诺如果收益达不到一定的比例，他会把房子买回来。从法律的角度看，这种模式的合法性是值得质疑的。

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案例2：既无租金收益，又难自己经营

　　2004年，深圳市市民倪女士受广告吸引，相中了一套正在开发建设的产权式商铺。售楼小姐告诉她买下产权后，可以自己开店做生意，也可以委托开发商出租，获取丰厚的租金收益，这让倪女士动了心，便付了10万元定金，订了一套价值450万元的商铺。在正式签合同时，售楼小姐告诉她开发商为了使将来的招商更为成功，也为了保护买房人获得丰厚回报，特地聘请了一家专业经营管理公司负责商铺的统一推广和租赁业务，因此让倪女士在签署商铺买卖协议的同时，又让她签署了一份委托某经营管理公司出租该商铺的协议。尽管倪女士稍有疑虑，但想到开发商这样考虑也的确是为买房人利益着想，毕竟专业的经营管理公司比开发商更善于宣传推广，便签了两份合同，付了首付，后来又办好了银行贷款手续。

　　2005年10月，开发商交了房，告知倪女士经营管理公司等多数买房人办好验收手续便会开始招商出租工作。但到了2005年底，倪女士还看不到招商出租的迹象。倪女士找到开发商，开发商解释说等春节过后便会正式展开。这样一直拖到2006年4月，还是不见经营管理公司有招租的动作，倪女士再也坐不住了，又去找开发商。这时开发商售楼处只剩下两三位办理验房手续的业务员，说他们只管卖房子，商铺招租、出租的事应当去找经营管理公司。

　　这时倪女士顿感不妙，就去找设在售楼处一角的经营管理公司。经营管理公司说由于种种原因，招租很不理想，让倪女士再等等，或是自己开店经营。倪女士想到退房，但开发商说他们已经尽了自己的义务，商铺已经验收交接，退房是不可能的。面对无租金收益，又无法自己经营，还要还银行不菲的利息的局面，倪女士深感后悔和无奈，但是也只能自吞“苦果”。

　　律师点评：

　　本案中倪女士碰到的问题在于，其虽然与开发商推荐的经营管理公司签署了委托经营合同，但是对于受托经营管理公司如何进行招租、租金收益的标准、收益是否保底及招租未达到预定目标时委托人是否可以解除合同等方面未作任何约定。倪女士曾提出让经营管理公司赔偿租金收益损失，但经营管理公司推说他们只是受买房人之委托进行招租、出租工作，如有损失也是由委托人即买房人承担，再说他们也未收过委托人的费用。所以，倪女士的请求并无合同依据和法律依据。因此，商铺投资者投资售后包租商铺时既要考虑商铺本身的品质，也要考察受托方的经营能力和保底收益的支付能力。

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案例3：高收益背后暗含的高风险

　　上海的张女士在某房展会上看中了武汉的一处商铺。开发商的宣传册上把该商铺描绘的非常完美，不仅地理位置非常理想，位于武汉最繁华的江汉路上，而且开发商承诺售后包租10年，租金是每年100%的商铺总价，10年完全回收总投资。再次，该商铺已经建成，且正在营业，投资后可以立刻收到租金。

　　面对这样的商铺投资项目，很多人都积极去抢。张女士为慎重起见，亲自前往武汉考察。考察的结果同开发商描述的“完全一致”。尤其使张女士心动的是该商铺的地理位置绝佳，一期的商铺已经全部卖出。张女士就买了二期的一个铺位，共计17平方米多一点，3万多平方米，共计55万元。二期位于一期的后面，同一期连在一起，构成一个非常大的商场。

　　在办理购买手续时，张女士共签了三份合同。第一份是同开发商签的商铺买卖合同。第二份是同一家商场管理公司签的包租合同，该合同的实际内容是托管合同，但管理公司承诺每月按时汇款，张女士也就没留意。第三份是同另外一家公司签的担保合同，由担保公司保证商场管理公司正常履行合同。

　　购买手续完成后一段时间内，张女士非常满意，因为她连续五个月及时收到了租金。但五个月以后，张女士突然收到由管理公司发给各业主的一封信。在信中说公司的经营状况非常不好，已经亏损8000多万元。公司决定进行整顿，要求业主减少“租金”，并在三个月整顿期内不向业主支付“租金”。如果业主不愿意接受这种安排，可以退房，但退房款要分三期在一年半内付清。张女士顿时感觉不妙，立即赶往武汉找到管理公司，要求继续按合同履行，但对方委婉地拒绝了张女士的要求。张女士没有办法，只能同意减少租金。

　　律师点评：

　　从本案情况来看，张女士掉入了一个精心设计的骗局。开发商为了提高商铺的价格，故意提高“租金”并以售后包租的承诺打消购买者的疑虑。而实际签订合同的时候却以托管代替租赁，为日后减免“租金”埋下伏笔。在商铺全部卖完后，开发商可以正当地把所有的销售款大大方方地拿走。这时商铺买卖合同已经履行完毕。

　　几个月后，商场管理公司就以种种借口，想法不再继续支付过高的“租金”。实际上商场管理公司就是开发商为设局而成立的，当然担保公司也是如此。如果业主起诉这两家公司，这两家公司随时可能破产。这时业主特别是外地的业主想要完全避免损失，难度相当大。而且，管理公司和业主签订的是托管合同。是业主委托商场管理公司对商场进行管理，管理得好有收益归业主，管理得不好有亏损也由业主承担。管理公司还可以向业主收取管理费。所以，管理公司可以提出减免“租金”(合同中的托管收益金)的要求。

　　在本案中，表面上看是张女士被开发商的花言巧语迷住了眼睛，更深层的原因是张女士缺乏基本的投资经验和常识，使开发商有机可乘。高收益必然意味着高风险，张女士在购买商铺时几乎一点风险都没有，但却可以得到很高的投资回报，这是开发商的最大漏洞，但张女士却没有注意到。

来安犬舍

警惕房产商铺售后包租陷阱
2013-10-20 22:31:09　来源: 中国产经新闻报　有0人参与分享到 网易微博 0 易信 新浪微博 腾讯空间 人人网 有道云笔记 近日有报道称，为抢夺“金九银十”大餐，诸多开发企业近来纷纷推出众多项目，这其中，也包括为投资者提供的众多商业地产项目。中国最大商业地产服务机构RET睿意德最新调研发现，近些年在海景房、度假式酒店、产权式公寓等类别项目上红火过一阵子的“售后包租”手法，随着商铺项目的入市而更多地出现。

目前市场上出现的售后包租往往有多种说法，包括“返租回报”、“利润共享”、“保底分红”等，但万变不离其宗，总是以“先销售后承租，同时给予一定比例租金回报”的方式吸引投资人。“吃着火锅唱着歌就能把钱赚了”，这是“返租”模式最吸引投资者的地方，这种模式抓住的就是投资者占便宜的心态，以每年固定租金收益转移投资者注意力，进而实现销售收益。但这种模式对于投资者则存在巨大隐患，一些开发商在履约一段时间之后因种种原因不再支付租金，致使投资者损失惨重。《售后包租200多户业主陷泥潭》报道中，常熟200多户业主就因为三年前轻信承诺，签下了一纸十年包租协议而身陷泥潭。此类报道也屡见于报端，在百度新闻搜素“售后包租”关键词就能出现很多类似新闻。

产权式商铺和酒店也是售后包租的“重灾区”，将产权式商铺和酒店分割销售，之后再统一经营是其主要表现。本报就曾以《华天酒店借“售后返租”改善财务结构遭质疑》为题，报道了华天酒店以“售后返租”，将位于长沙市解放东路300号的华天大酒店迎宾楼264套客房分割出售，并承诺返还年利润不低于房价总额的6%-8%的相关事实。这类模式的核心在于承诺给投资者一个超长时限的经营托管，同时将分散销售的商铺统一经营。然而，这类模式未来的经营完全依赖于商管公司的运营情况，存在相当大的变数，且一些商铺和酒店的产权是不可分割的，也就说难以为单个商铺和房间办理产权证。


其实，2011年公布的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》），对涉及房地产领域的非法集资现象进行了明确：“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的。”但是，各地售后包租现象并未绝迹，其主要原因就是这类模式能够吸引投资者关注，能够让开发商更快地回笼资金。并且，售后包租形式也能帮助企业“避税”，《建设中的滁州中普城市广场售后包租商铺》的报道中就披露了滁州中普城市广场以售后包租租金冲抵购房款“合理避税”行为。

不管开发商如何围绕租售结合进行产品创新、规划创新以及管理创新，但这都不应该侵害投资者利益。而投资者也不应该抱着“占便宜”的心态去购买房产和商铺，哪有“吃着火锅唱着歌就能把钱赚了”的美事？这样才能让售后包租的销售方式没有市场生存的空间。（雷海超）

本文来源：中国产经新闻报 责任编辑：NF016

武王伐戈

谢谢分享，峰汇就是售后包租的。来自: Android客户端

来安犬舍

武王伐戈 发表于 2014-5-1 23:44
谢谢分享，峰汇就是售后包租的。

…………白鹭岛

有话想说

滁州市都在违法违规搞售后包租！

家住来安

现在商铺都是这样玩的

来安犬舍

用脑子说话 发表于 2014-5-2 10:49
开发商、经营管理公司、担保公司、物业公司都是一家人，经营管理公司、担保公司、物业公司都是开发商设置的 ...

不少…………

来安犬舍

家住来安 发表于 2014-5-2 08:57
现在商铺都是这样玩的

差点上套