全国新城新区规划的人口达到了34亿，由此可见，中国房地产市场已经严重过剩了，别说让农民工去库存了，全国14亿人一起来买房子，都很难去消化。
曹建海：中国应该邀请非洲大陆的人都来中国定居，房子太多了。按照现在的建设速度，到2020年城镇最少有400亿平方米的住房，所以整个非洲搬加上中国农民都搬进来，房子还是很富裕。所以在这种大局面下，房价上涨肯定是非理性的上涨。大家都说中国的市场就是与众不同，因为我们中央把房地产看成使不可破的泡沫，使稳定经济的重中之重，房地产绑架来中国经济，一旦破了，一切问题都会爆发。
童大焕：房地产泡沫之所以我能破，其实是过去招商引资，房地产补贴了工业，导致工业迅速过剩，而房地产又和银行贷款，地方贷都是以土地为支撑，所以房地产泡沫一破就是金融破，这是很简单的逻辑。另外还有城市化的逻辑，我们现在的房子可以容纳34亿人，这个不具有全国性的意义，房地产从来都是区域性的市场，从来都是分化。有一些地方是过剩的，有一些地方是短缺的，过剩和短缺将是在中国房地产长期并存的现象。
曹建海：我觉得还没有哪个城市存在短缺的现象。
童大焕：大城市的核心区一定是短缺的。
曹建海：要是白送白住肯定是短缺的，但在现在的价格下没有短缺的。中国的住房可以完全无成本持有，没有任何代价的持有，况且只能涨不能跌，在中央这样一个不能破的底线下，持有它就可以赚很多钱，所以大量持有住房的投资者的比重非常高，我们一直没有一个数据表明到底有多少人投资住房。如果房产税推出，北京的住房我相信是极度过剩的。在中国，政府和开发商分享土地增值部分，这是巨大的利益，推动了全国所有地区房地产投资的热潮，北京的房地产投资历来在固定资产投资中占50%到70%之间的，北京房地产投资额度是全国最大但，房屋开发速度远远超过人口流入速度，所以北京住房过剩绝不比任何地区低，你说的短缺与过剩并存，我认为现在是全面过剩，极度过剩。
再过三年会有大量的个人房地产投资者破产
童大焕：如果未来城镇化仍然是服务业主导的大城市化方向，那么大城市核心地区一定是短缺的，您说只要是持有房子都是赚钱的，这是不对的。
2014年以后，大量的郊区别墅和三四线城市房地产的持有者都是亏损的，即使没有房产税也是亏损的，限购限贷把他大量的资金移过去，导致他高位接盘，而过剩情况下他一定会亏损。紧接着大家发现三四线城市太多了，不能投了，一线城市又限购，这样会使得大量资金流向环大都市圈，比如北京周边但固安、大厂、襄河、燕郊、永清，深圳附近的东莞地区，惠州地区，广州周边，上海周边的苏州、南京、杭州等等地区，其中有一些地方是安全的，但环大都市圈的大部分地方是充满危险的，再过三年，保证有大量的个人投资者破产。
曹建海：北京必须有很多产业，可以挣钱才会有很多人涌入，但目前在北京他不需要产业，有套房等着升值、出租就可以获得巨大收益。
童大焕：您一直是产业思维，也就是工业思维，而不是服务业思维。
曹建海：服务业就是产业。
童大焕：服务业人口只要集中就会产生。
曹建海：但关键得看创造多大价值，能不能支撑起这么庞大的人口。
童大焕：人口越密集的地方，他能够支撑起的价值也越大。上世纪90年代开始，就出现了一个思潮，互联网来了，城市变得完全没有意义，全部乡村化。2015年底，阿里巴巴宣布天猫双总部，一个在望京，一个在杭州，为什么？因为他在杭州根本找不到向北京一样但人才。
曹建海：你有没有看到店面破产倒闭这些。
童大焕：店面破产倒闭是正常的。2001年在北京，在小区走了半小时找不到一家小卖部，而今天到处都是，本身就是过剩了。另外，加上互联网但冲击，现在互联网但冲击只占5%，再大一点，坐在家里根部不需要出去买东西，那时店面倒闭但更多。
曹建海：租金上涨才是冲击店面最核心但因素。全北京去年的GDP是2.3万亿，这个价值是很有限的，但北京房价的价值是很大的。根据国际上的经验，房地产市场价值和GDP的产值应该是1:1，但中国远远突破了这个数值。
童大焕：但中国有一个不同，我们的城市化率还没有完成，人家已经进入一个静态社会，我们还处于动态的社会。
曹建海：无论怎么动，也不能三个城市房屋价值超过美国的城市价值。房地产价值取决于他创造的生产力，如果这个城市不创造生产力，房价推的很高，就会像当年的荷兰，一株郁金香就可以买一栋别墅，荷兰种了多少郁金香，就表明整个财富非常大吗？这个财富是没有价值的。
我们深圳、上海、北京三个城市加起来的市场价值远远超过了全美国的房地产价值，真的有那么大价值吗？中国本土创造的生产力比美国本土高，还是这三个城市创造的生产力比美国本土更高？
童大焕：房地产一定是区域市场，他取决于预期和信用。
曹建海：不是预期也不是信用，中国土地是控制在政府手上的，高层认为房地产泡沫不可破，因为房地产泡沫一破那就危机一切方面了。
童大焕：这不是高层认为，这是高层被迫在现有的经济逻辑下，如果是你去当总理、去当总书记你也不能让他破。
曹建海：我肯定让他破，这种局势走下去未来就是俄罗斯的局面。
童大焕：如果你敢让他破，是你先下去，不是房地产先破。谁也不能承受这种财政和金融破裂的代价。
曹建海：怎么就不能承受，必须承受短期的痛苦。俄罗斯的今天就是中国的未来。我觉得那个痛苦才是更大的痛苦。
千斤顶
